Interventi edilizi in Maddalena e via Panoramica: l'Amministrazione fa alcune precisazioni

L'Amministrazione comunale di Brescia, guidata dalla sindaca Laura Castelletti, ha ritenuto opportuno effettuare alcune precisazioni in merito ad alcune pratiche edilizie in zone di particolare valore paesaggistico in città a seguito di alcune segnalazioni da parte dei cittadini. Sono quindi stati forniti: " Elementi utili ad inquadrare tali interventi in un corretto contesto normativo e procedurale".

Interventi edilizi

1. PRATICA EDILIZIA PER RISTRUTTURAZIONE AMPLIAMENTO DI EDIFICIO ESISTENTE, CON SOSTITUZIONE DEL VIGNETO – PERMESSO DI COSTRUIRE PE3042/2022

"In origine, con Permesso di Costruire n. 67730/2019 rilasciato il 28 marzo 2019, era stato autorizzato un intervento di ristrutturazione di un edificio ex rurale con cambio di destinazione d'uso da deposito a residenziale. L'effettivo avvio dei lavori è stato correttamente comunicato e accertato dagli uffici comunali nel dicembre 2022, consolidando di fatto la destinazione residenziale ai sensi della normativa vigente".

"Successivamente, con Permesso di Costruire PE3042/2022 rilasciato il 15 giugno 2023, si è approvato un intervento più articolato di demolizione e ricostruzione con modifica di sedime, sagoma e prospetti, finalizzato anche al miglioramento sismico, energetico e paesaggistico del manufatto. L'intervento è stato correttamente qualificato come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera d) del DPR 380/2001, nel rispetto delle normative urbanistiche e edilizie vigenti".

"Per quanto riguarda la Superficie Lorda di Pavimento (SLP), l'edificio preesistente disponeva di una superficie di 78,67 metri quadrati. In base all'art. 81 del Regolamento Attuativo del PGT, è stato concesso un incremento una tantum del 20%, portando la superficie a 93,42 metri quadrati, quindi ampiamente entro il limite massimo consentito di 94,40 metri quadrati".

"Infatti l’area in questione si configura, dal punto di vista urbanistico, come “Rap - Tessuto a prevalente destinazione residenziale in ambito di elevato valore paesistico-ambientale”. Occorre ricordare che nell'area di intervento era presente un vecchio impianto vitato, ormai fortemente degradato: con un’età di circa sessant'anni, il vigneto risultava abbandonato, invaso da rovi e infestanti, e con numerosi ceppi ormai morti. La rimozione del vigneto è stata configurata come sostituzione agronomica: ai sensi del punto A.14 dell'Allegato A del D.P.R. 31/2017, la sostituzione di piante con esemplari della stessa specie o di specie autoctone non richiede autorizzazione paesaggistica. Tuttavia, durante un sopralluogo effettuato il 11 ottobre 2024, l’Ufficio Vigilanza Edilizia del Comune ha riscontrato che il vigneto era stato rimosso senza immediato reimpianto, in difformità rispetto agli impegni paesaggistici assunti in sede di autorizzazione".

"In conseguenza di ciò, con Ordinanza dirigenziale PG 423386/2024 del 20 dicembre 2024, è stata ordinata la rimessa in pristino dell'area, prevedendo come termine ultimo per il ripristino la conclusione dei lavori edilizi connessi al Permesso di Costruire PE3042/2022".

"Nella memoria tecnica presentata dalla proprietà, è stato chiarito che il ripristino agronomico del vigneto non poteva avvenire contestualmente alle opere edilizie, essendo il terreno occupato da opere provvisionali di sicurezza, e pertanto verrà realizzato al termine del cantiere, mantenendo la varietà viticola e la modalità di allevamento storicamente presenti ("pergola bresciana"). Nel frattempo, i Carabinieri Forestali hanno svolto verifiche proprie, segnalando che la superficie vitata preesistente non risultava autorizzata secondo la normativa vitivinicola regionale. Pertanto, per procedere al reimpianto sarà necessario ottenere un'apposita autorizzazione dalla Regione Lombardia".

"Relativamente alla sicurezza del sito, in data 25 aprile 2025 i Vigili del Fuoco sono intervenuti su segnalazione di residenti confinanti, preoccupati per il possibile dissesto del terreno a seguito della movimentazione. Qualora i Vigili del Fuoco formalizzassero l’esistenza di condizioni di pericolo, il Comune provvederà prontamente ad emettere un'ordinanza di messa in sicurezza, come previsto dalla normativa".

2. PRATICA EDILIZIA IN VIA PANORAMICA 143

"Un secondo intervento oggetto di interesse riguarda un immobile situato in via Panoramica 143, oggetto della pratica PDC PE4794/22. L’intervento edilizio ha previsto la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente, con una lieve riduzione della superficie lorda di pavimento (SLP) e senza variazioni significative della superficie coperta e di quella non permeabile. L’area in questione ricade in zona urbanistica regolata dagli articoli 85b (Aree di salvaguardia ambientale) e 86 (Parco Locale di Interesse Sovracomunale - PLIS) del vigente Piano di Governo del Territorio (PGT)".

"In base alla normativa applicabile, per edifici non storici è consentita la demolizione e ricostruzione senza modifiche di sagoma, salvo interventi migliorativi di carattere paesaggistico-ambientale, senza aumento della superficie coperta e della superficie non permeabile. Il progetto iniziale prevedeva una SLP di 434,19 metri quadrati rispetto ai 440 metri quadrati esistenti, con una superficie coperta sostanzialmente invariata. Dopo una prima fase di valutazione caratterizzata da pareri contrari (29 giugno 2023 e 27 luglio 2023) per errori nei conteggi di superficie, il progetto è stato modificato e, in data 10 agosto 2024, ha ottenuto parere favorevole grazie a migliorie paesaggistiche apportate".

"Parallelamente è stata presentata richiesta di autorizzazione paesaggistica (APO55/2022), che ha ottenuto il parere favorevole della Commissione per il Paesaggio l'8 marzo 2023, a seguito di alcune integrazioni progettuali. L'autorizzazione paesaggistica è stata rilasciata il 1° giugno 2023".

"In data 5 marzo 2024, l’Ufficio Vigilanza, a seguito di sopralluogo, ha riscontrato alcune difformità rispetto al titolo edilizio e all'autorizzazione paesaggistica: in particolare, si evidenziava l’abbassamento della quota d’imposta dell’edificio di circa 1,40 metri, con conseguenti variazioni negli scavi e nella strada di accesso, nonché difformità nella realizzazione della scala esterna. Pur confermando il rispetto delle dimensioni planimetriche e delle altezze massime, è stata emessa ordinanza di sospensione dei lavori."

"Per regolarizzare le difformità, sono stati presentati: un accertamento di compatibilità paesaggistica (ACP28/2024),
un permesso di costruire in sanatoria (PE5006/2024). Le modifiche apportate hanno comportato una riduzione della SLP a 388,83 metri quadrati, una diminuzione della superficie coperta e un incremento della superficie permeabile, migliorando di fatto il bilancio urbanistico-ambientale rispetto al progetto autorizzato originariamente".

"La Commissione per il Paesaggio ha espresso parere favorevole in data 13 novembre 2024, prescrivendo il rispetto dei materiali originariamente previsti per la sistemazione dei muretti e l’adeguamento delle piantumazioni secondo il regolamento del Parco delle Colline. L’accertamento di compatibilità paesaggistica è stato rilasciato successivamente, decorso il termine previsto per l’eventuale parere della Soprintendenza. Infine, il permesso di costruire in sanatoria è stato rilasciato il 17 aprile 2025".

"L’intervento si configura come una ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, mantenendo invariata la volumetria preesistente, già certificata da una concessione edilizia risalente agli anni ’70. Inoltre, prima dell’inizio dei lavori, era stata regolarizzata tramite una sanatoria la difformità relativa al dimensionamento di due balconi esterni, rendendo lo stato dei luoghi perfettamente conforme. Si precisa inoltre che l’edificio originario non era un’abitazione unifamiliare, bensì un edificio plurifamiliare composto da otto unità abitative".