Casa dolce casa... ma quanto mi costi?

Una provincia immobiliare spaccata in due tra isole «inavvicinabili» e una vasta Bassa con prezzi stabili e bassi. Questo il trend del mercato immobiliare nel Bresciano nell'ultimo anno, secondo i dati dell'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle entrate.
Anche quest'anno i dati disegnano uno scenario decisamente a due velocità, con prezzi decisamente alti nel capoluogo e sui laghi.

L’Osservatorio immobiliare

Lo spaccato emerge dai dati pubblicati dal Fisco, che semestralmente aggiorna un enorme database contenente i «prezzi medi» delle compravendite registrate in ciascuna area. È l’Osservatorio del Mercato immobiliare, che analizza ed elabora i dati relativi alle vendite reali registrate nel corso di ogni semestre. Comune per Comune e zona per zona. Oppure - per i Comuni più piccoli - effettua una stima del valore medio degli immobili, su base statistica.
Il risultato è un’enorme tabella che per ogni zona indica (mediamente, bene specificarlo) un range entro il quale ci si aspetta di trovare con più probabilità il vero prezzo «di mercato» al metro quadrato di un’abitazione. In questa pagina abbiamo pubblicato i valori centrali tra i due estremi della forbice indicata dall'Agenzia, analizzando in particolare i valori di una casa «tipo»: un appartamento non di nuova costruzione o ristrutturazione, ma in buono stato e non appartenente al mercato cosiddetto «economico».

I prezzi nella Bassa

In generale, non c’è partita: in provincia di Brescia ci sono poche zone in cui il mercato immobiliare è nettamente più alto che in tutto il resto dei Comuni, e ovviamente il Garda guida la partita.
Per dare un'idea del divario: se per un appartamento ad Alfianello possono bastare 835 euro al metro quadrato, a Gardone Riviera o a Moniga non si spendono meno di 2.550 euro. Il Comune più caro? Padenghe, con una media di 2.600 euro. Caro anche il capoluogo Desenzano, tra i 1.900 e i 2.150 euro al metro a seconda della zona censita dall'Agenzia delle entrate.

Tra i centri più grandi della zona anche Montichiari merita un appunto: il centro di riferimento della Bassa orientale vede prezzi che vanno dai 1.425 euro al metro per il centro, e le zone Boschetti e Chiarini, ai 1.045 euro per le zone più periferiche ed esterne. Nella zona della Fiera, il nostro appartamento tipo sta sui 1.175 euro al metro, mentre a Novagli sui 1.350.

Più cara Lonato: qui la zona collinare vola agilmente a 2.225 euro al metro e sia in centro che in periferia non si spendono meno di 1.600 euro al metro. Ghedi e Leno, abbastanza allineati, sono sui 1.200 euro per un appartamento in centro. Poco meno che Bedizzole e Borgosatollo, entrambe probabilmente «spinte» dalla vicinanza a Brescia, così come Castel Mella e Flero, piuttosto care. Al contrario, più ci si allontana dalla città e in praticamente tutto il resto della Bassa i prezzi crollano, fino a scendere ben sotto i 900 euro nella «Bassa profonda».

Il mercato del nuovo

E se invece cerchiamo un appartamento nuovo o di recentissima ristrutturazione? Il trend prevedibilmente è lo stesso, ma con prezzi ovviamente più alti. In questo segmento (stando ai dati a disposizione nell'ultimo anno, che si basano sulle transazioni reali tracciate dall'Agenzia) il Comune più caro è Soiano del Lago (2.650 euro al metro), mentre il più economico è Barbariga (dove nella frazione di Frontignano bastano 1.000 euro al metro per un'abitazione nuova di pacca).

Cosa cambia rispetto al 2022

Rispetto all’anno precedente le variazioni dei prezzi del nostro appartamento «tipo» non sono eccezionali, secondo la fotografia dell'Agenzia, ma qualche zona merita una segnalazione. Oltre alla già citata Castel Mella, dove specie in centro i prezzi sono aumentati di circa 50 euro al metro, ci sono aumenti secchi anche a Desenzano (Circa 100 euro in più, specie nella zona a sud della ferrovia), e a Lonato del Garda (un po' ovunque ma soprattutto nella zona residenziale collinare). Aumentano le quotazioni anche della zona Fiera di Montichiari (da 1.140 a 1.175 euro), mentre l'unica significativa riduzione, pur in un mercato decisamente robusto, l'Agenzia delle entrate lo rileva a Sirmione.